不動産を売買したときにかかる税金

１　不動産の売買にかかる税金とその計算

不動産を売買した際には、利益が出ることがあり、それに対して税金がかかります。

この利益のことを譲渡所得といい、この譲渡所得にかかる税金を譲渡所得税といいます。

譲渡所得は、「譲渡収入金額－取得費－譲渡費用」という計算式によって算出されます。

不動産の所有期間によって短期譲渡所得か長期譲渡所得となり、税率が異なります。

その売買した不動産の所有期間が５年以内の場合は短期譲渡所得に該当し、譲渡所得の３９.６３％が譲渡所得税となります。

所有期間が５年を超える場合は長期譲渡所得に該当し、譲渡所得の２０.３１５％が譲渡所得税となります。

なお、この所有期間が５年を超えるかどうかというのは、購入日から譲渡日が５年を超えているかどうかではなく、購入日から譲渡した年の１月１日において所有期間が５年を超えるかどうかが判断の基準となるため、注意が必要です。

譲渡所得の計算式にある金額や費用について、それぞれ説明していきます。

譲渡収入金額は、売買代金だけでなく、実測に基づく精算金や固定資産税・都市計画税の清算金といった、売買の際に売主が受け取る金額の合計を意味します。

固定資産税・都市計画税の清算金とは、何でしょうか。

通常、不動産を引き渡した後の期間に対応する固定資産税・都市計画税は、買主が負担すべきものと考えられています。

しかし、固定資産税・都市計画税は、毎年１月１日時点の所有者に課税される税金です。

したがって、年の途中に売却があっても、買主へ市区町村から納付を請求されることはなく、売主が１年分の固定資産税・都市計画税を納付する義務があります。

そのため、年の途中で売却されたその期間分の固定資産税・都市計画税については、買主と売主の間で清算する必要があり、そのお金のことを固定資産税・都市計画税の清算金といいます。

取得費は、不動産を取得するための費用、つまり、土地の購入費用、新築建物の建築費、中古建物の購入費用が主なものとしてあります。

他にも、不動産を取得する際に要した仲介手数料、印紙代、不動産取得後のリフォーム費用も取得費となります。

なお、建物については、時間が経過すると価値が減少していきますので、売却時点で減価償却費を差し引いた後の金額が取得費となります。

譲渡費用には、仲介手数料や売買代金に貼付される印紙代が含まれます。

また、譲渡するために建物を取り壊した場合には、解体費用が譲渡費用となります。

そのほか、譲渡するために土地の測量が必要な場合には、測量費も譲渡費用となります。

譲渡費用は、不動産を売却するためにどのような条件があったのか、どのような費用が発生したのかによって、かなり変動しますので、ご不安をお持ちの方は税理士に相談してみることをおすすめします。